Thứ Năm, Tháng Bảy 7, 2022
Trang chủ Bất Động Sản Nghiên cứu bất động sản: Biến động thị trường bất động sản...

Nghiên cứu bất động sản: Biến động thị trường bất động sản qua các năm

Theo quy luật bất biến của một nền kinh tế, nghiên cứu bất động sản cho thấy trong vòng 30 năm qua, thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt của thị trường.Cùng đọc bài viết dưới đây để xem bức tranh thị trường bất động sản của nước ta trải qua những giai đoạn như thế nào nhé!

Nội Dung Chính

Khái quát về thị trường bất động sản

Khái niệm về thị trường bất động sản

Khái niệm về thị trường bất động sản

Th trưng là một phạm t kinh tế tổng hp gn lin vi các quá trình sn xuất và lưu thông hàng hoá. Mt th trưng để phát trin phải có đ 3 yếu t: ch thể, khách th và gii trung gian.

Th trưng BĐS đưc hiu là nơi mà ngưi mua và ngưi bán BĐS giao dch vi nhau. Ngưi mua và ngưi bán có thể ở cùng 1 đa đim; th liên hthông qua trung gian (là ngưi môi giới) hoặc qua các phương tin tng tin liên lạc khác; thông qua đó giá c BĐS đưc xác định.

Tuy nhiên, hin nay th trưng BĐS cũng nhiu quan nim khác nhau. ý kiến cho rng đây là nơi hình thành các quyết đnh v việc ai tiếp cn đưc BĐS; và BĐS đó đưc s dng như thế nào, vào mc đích . n cnh đó, còn có khái niệm cho rng th trưng BĐS là đầu mi thc hiện; và chuyển dch giá trca hàng hoáBĐS; hoặc cũng là “nơi thc hiện các giao dch v BĐS; gm hoạt đng mua bán, chuyển nhưng, thế chp, cho thuê; và các dch v h tr như tư vn, môi giới,

Phân loại thị trường bất động sản

  • Da vào công dng ca BĐS có th phân ra gồm th trưng đất đai; th trưng công trình thương mi, dch v; th trưng nhà ; th trưng công trình công nghip; thtrưng công trình đặc bit.
  • Da vào các loại hình hoạt đng th phân ra gồm th trưng mua bán, chuyển nhưng BĐS; th trưng cho thuê; th trưng thế chp và bo him; th trưng dch v BĐS; th trưng các giao dch khác như: góp vn LD, c phn hoá…
  • Da vào khu vc th phân ra gồm: th trưng BĐS khu vc đô th; khu vc nông thôn; khu vc giáp ranh
  • Da vào trình t BĐS gia nhp th trưng có th phân ra: thtrưng sơ cp th cp.
  • Da vào mc đ kim soát th chia ra th trưng cnh thc hoặc phi chính thc.

Th trưng BĐS có mt s đặc đim sau

  • Là th trưng đầu mối, quan h mật thiết vi nhiu loại th trường khác ca nền
    kinh tế; đặc biệt là th trưng tài chính.
  • Giao dch BĐS là giao dch quyền và li ích cha đng trong
    BĐS.
  • Th trưng BĐS mang tính khu vc, đa phương.
  • Th trưng BĐS phn ng trễ” ca cung so vi cu .
  • Th trưng BĐS biến đng có tính chu k.
  • Th trưng BĐS tính thanh khoản thp.
  • Th trưng BĐS là th trưng khó thâm nhp, cnh tranh không hoàn ho; d nảy sinh tình trng đc quyền và cn đến các dch v trung gian.
  • Th trưng BĐS chu s chi phi mnh mẽ ca yếu t pháp lut.

Quan hệ của thị trường BĐS và thị trường khác trong nền kinh tế

Quan hệ của thị trường BĐS và thị trường khác trong nền kinh tế

BĐS là th trưng quan trọng trong nn kinh tế; mi liên hmật thiết vi các th trưng khác, như: th trưng vt liệu xây dựng, lao đng; thtrưng khoa hc công nghệ; và đặc bit vi th trưng tài chính, tiền tệ. Theo phân tích và đánh giá ca các chuyên gia kinh tế; tại các nưc phát triển nếu đu tư vào lĩnh vc BĐS tăng lên 1 USD; s thúc đẩy các lĩnh vc khác trong nn kinh tế phát trin 1,5 2 USD.

Vi th trưng BĐS, th trưng tài chính, tin t là ngun cung vn ch yếu cho hot đng đầu tư to lp BĐS. Vì vậy những biến đng ca th trưng tài chính, tin tệ, lập tc tác đng mnh đến th trưng BĐS.

Ngưc li, vi th trưng tài chính, tin tệ; việc đầu tư tạo lp BĐS thưng sdng mt ợng vn ln vi thi gian to lp BĐS; cũng như thu hi vn tương đi dài. Vì vậy đi vi th trưng tài chính, tin tệ; thì bất động sn đóng vai trò là đầu ra” ln nht.

Th trưng BĐS hoạt đng có hiu qu là s đ huy đng đưc ngun tài chính; về mc tiêu phát trin kinh tế. Mặt khác, việc nâng cao hiu qu điu tiết vn vay cho đu tư BĐS ca các ngân hàng; chính là yếu t cần thiết đ th trưng BĐS phát trin hiu quả và lành mạnh hơn. Ngưc li, th trưng vn b bó hp, thắt cht”; thì th trưng BĐS cũng khó phát huy đưc năng lc; thậm chí lâm vào bt n (bong nghoặc đóng băng”).

Quy luật của thị trường bất động sản

Cũng như những th trưng khác trong nn kinh tế; s vn hành ca thtrưng BĐS chu tác động từ các quy lut kinh tế khách quan; như quy lut giá tr, quy lut giá cả, quy luật cung cu, quy luật cnh tranh,... Ngoài ra th trưng BĐS có quy luật riêng là quy lut chu k ca th trưng.

Quy luật của thị trường bất động sản

Quy lut chu k

Do thuc nh c định không di chuyển đưc ca BĐS và bởi tính “tr ca đu tư BĐS tạo cho th trưng này nh chu k. Theo thuc tính này, thtrưng BĐS phát trin theo 4 giai đon: phn thnh suy thoái tiêu điu phc hưng. Đây là 1 thuc tính khách quan ca th trưng BĐS hầu hết các nưc trên thế giới. Chu kỳ ca th trưng BĐS ph thuc vào nhiều yếu t; nhưng quan trng nhất là tc đ phát triển kinh tế và tc đ đô th a, đng thi chu kỳ cũng thay đi theo mỗi giai đon.

  • Vit Nam, chu k ca th trưng BĐS dao động trong khong 7 9 năm.
  • Nhật Bn chu k ca th trưng BĐS khong 12 năm.
  • M chu k ca th trưng BĐS khong 18 năm.
  • Trung Quc chu k ca th trưng BĐS khong 7 năm

Quy lut cung cu

Khi ngun cung nh hơn cu s dn đến tình trạng giá c th trưng BĐS tăng lên. Khi cung bng cầu thì nghĩa là khi ợng hàng hoá đáp ng đ nhu cu s dn đến giá c cân bng và khôngthay đổi. Còn khi cung ln hơn cu, tc là khi lưng hàng hoá cung ng vưt quá nhu cu dn đến giá c th trưng giảm xuống.

Quy lut giá c

Trong nn kinh tế th trưng, giá c điu tiết quan h cung cu. Mi quan h này ph thuc vào đ co giãn ca cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm ca th trưng BĐS là trong thi gian ngn hn, đ co giãn ca cung là rt nhỏ; do vậy s tăng lên ca cầu s làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hn, đ co giãn ca cung ln hơn nên s tăng giá cũng chm hơn.

Trong th trưng cnh tranh, giá c điu tiết lưng cung cu; giá c th trưng ca 1 loi hàng hoá nào đó tăng lên s kích thích tăng cung; đồng thi làm cho nguồncu giảm xuống. Ngưc li, trong trưng hp giá c th trưng giảm thì s làm tăng nhu cu và giảm nguồncung. Do đó, tng qua giá c th trưng ta có th nhận biết đưc quan hệ cung cầu; và tác đng tr li đi vi yếu tố cung cu, hình thành cung cầu mi phù hp vi sn xut và tiêu dùng xã hi.

Tuy nhiên, đ nhn biết đưc s vn động ca cung cu thtrưng BĐS, chúng ta phi xem xét đầy đ các đc tính; và các yếu t tác động đến lưng cung và cu đã đề cp phn trên

Những tác động tích cực của thị trường bất động sản

Th trưng bt đng sn phát trin p phn thúc đy s tăng trưng kinh tế

Th trưng BĐS nưc ta đã góp phn đáng k vi s tăng trưởng nền kinh tế. Tính đến 2008, nưc ta 194 KCN cùng tng diện ch s dụng đt là 46.588 ha. Nếu nh quân 1ha đt KCN thu hút đưc bình quân 90 lao động; thì 194 KCN đã tạo công ăn việc làm cho hàng triu lao đng.

Th trưng BĐS phát trin góp phn to nên đi ngũ các doanh nghip đu tư kinh doanh BĐS mnh. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nưc, các đơn v tư vấn thiết kế, doanh nghip xây lp ca ngành xây dng ngày ng ln mnh. Nhiu doanh nghip đ năng lc vtài chính và chuyên môn đ thc hiện các d án quy mô ln ngang tầm khu vc; nhiu doanh nghip đã và đang đu tư xây dng những công trình cao tng hin đại 30, 40 và trên 60 tng.

Th trưng BĐS phát trin đã tng bưc đáp ng nhu cu nhà ca người n; và p phn thúc đy phát trin đô th nông thôn theo hưng hin đi, văn minh bn vng

Vi ch trương phát triển nhà theo d án, có h thống h tng k thutxã hi đng b; nhiều khu nhà mới, khu đô th mi khang trang đã và đang dn thay thế cho các khu nhà cũ b xung cp, hư hng. Nhà phát triển đa dng c vkng gian kiến trúc, kiểu dáng và chất lưng ni ngoi tht.

Bên cnh việc phát triển các loại nhà vườn, biệt thự, nhà liên kế; một số thành phố lớn cũng bắt đầu quan tâm; và khuyến khích phát triển loại hình chung cư cao tầng; với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị có những khu dân cư, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua; đã góp phần nâng cấp, chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.

Phát triển thị trường BĐS đã thu hút số lượng lớn vốn đầu tư trong và nước ngoài tham gia đầu tư phát triển BĐS; đặc biệt là nhà ở, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế của đất nước; và tăng thu ngân sách

Hàng năm lĩnh vực BĐS thu hút hàng chục nghìn tỷ đồng. Riêng nguồn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng tăng; tính từ 1988 đến nay có 47 dự án FDI với tổng vốn đăng ký đạt 45 tỷ USD. Đầu tư kinh doanh BĐS chiếm 31% tổng vốn FDI đăng ký (Nguồn Bộ Kế hoạch và đầu tư).

Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu đầu tư vào các dự án; như: khu đô thị mới, khách sạn, văn phòng cho thuê. Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng; bình quân hàng năm số thu từ đất đai; và những hoạt động liên quan đến BĐS bình quân trên 21.000 tỷ; chiếm trên 7% tổng số thu ngân sách.

Các giai đoạn phát triển bất động sản

Các giai đoạn phát triển bất động sản

Giai đoạn trước năm 1990: Thời kỳ nền kinh tế chưa phát triển

Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch mua bán bất động sản diễn ra nhỏ lẻ và mang tính cá nhân. Quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm; do đó nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức trong nước chưa cao.

Giai đoạn từ năm 1993 – 1994: Cơn sốt đất đầu tiên

Cơn sốt đất diễn ra lần thứ nhất trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao. Đặc biệt là ở các khu thành thị; các giao dịch mua bán đất đai trong dân cư xuất hiện càng nhiều hơn. 

Vì thế, luật đất đai ra đời năm 1993, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn; thúc đẩy việc mua bán của người dân diễn ra càng sôi nổi hơn bao giờ hết.

Giai đoạn từ năm 1995 – 1999: Giai đoạn bất động sản đóng băng lần đầu

Năm 1995, sau khi Mỹ bình thường hóa kinh tế với Việt Nam. Nhà nước đã thay đổi những chính sách kinh tế vĩ mô. Đồng thời, can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định số 18 và 87; về đất đai, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Dưới sự tác động đó, hàng loạt nhà đầu tư bán ra; làm cung vượt quá cầu, thị trường lao dốc.

Nghiên cứu bất động sản – Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng và phục hồi lần thứ 2 và 3

Nghiên cứu bất động sản. Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng và phục hồi lần thứ 2 và 3

Giai đoạn từ năm 2001 – 2002: Cơn sốt đất lần thứ hai

Sau một thời gian dài bình lặng, giá đất bắt đầu biến động và tăng giá liên tục. Bên cạnh đó, chủ trương cho Việt Kiều mua nhà và ban hành giá đất mới; làm cho nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi.

Giai đoạn từ năm 2002 – 2006: Đóng băng lần thứ hai

Trước cơn sốt đất năm 2002, nhà nước một lần nữa can thiệp điều tiết thị trường bằng Luật đất đai 2003; và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai. Đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền, làm cho thị trường nhà đất hạ nhiệt nhanh chóng. 

Theo số liệu thống kê, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%; năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

>>> Bất động sản khu đông đang nóng hừng hực hậu covid

Giai đoạn từ năm 2007 – 2008: Cơn sốt đất lần thứ ba

Cơn sốt BĐS năm 2007 diễn ra và tập trung chủ yếu vào phân khúc biệt thự và căn hộ cao cấp. Là do, các nhà đầu tư thắng lợi lớn từ thị trường chứng khoán; và đổ nguồn thặng dư vào bất động sản; tạo điều kiện cho bất động sản phân khúc cao cấp sốt giá mạnh. 

Giai đoạn từ năm 2008 – 2012: Thị trường bất động sản đóng băng lần thứ ba

Trước tình hình bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng chóng mặt. Nhà nước đã điều tiết lại thị trường bằng gói tín dụng phi sản xuất. Ngay lập tức thị trường bất động sản Việt Nam lại rơi vào tình trạng trầm lắng. 

Năm 2010, ra đời nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành luật đất đai làm cho thị trường thêm ảm đạm hơn. Đến năm 2012, hàng loạt công ty đầu tư bất động sản đóng cửa.

Nghiên cứu bất động sản – Giai đoạn thị trường ấm dần lên

Nghiên cứu bất động sản. Giai đoạn thị trường ấm dần lên

Giai đoạn từ năm 2013 – 2014: Thị trường bắt đầu ấm dần lên

Đến năm 2013, chính phủ đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng; đã tác động không nhỏ đến nền kinh tế. Góp phần giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại; đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Nghiên cứu thị trường bất động sản giai đoạn từ năm 2018 – 2020: Đà tăng tốc mạnh dần 

Nguyên cứu BĐS cho thấy số liệu mới nhất, nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ; và khả năng chống chịu cao; nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao từ năm 2018 đến nay. GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019; đưa Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực.

Nghiên cứu bất động sản: Thị trường BĐS giai đoạn từ năm 2021 – 2022

Nghiên cứu bất động sản: Thị trường BĐS giai đoạn từ năm 2021 - 2022Tính đến cuối năm 2021, báo cáo tổng kết thị trường căn hộ bán tại Hà Nội năm 2021 của CBRE cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 1.596 USD/m2; tương đương gần 37 triệu VNĐ (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm. Đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Trong khi đó, báo cáo về thị trường Việt Nam quý 4/2021 của Savills Việt Nam cũng cho thấy; giá nhà đã đạt đỉnh suốt 12 tháng không ngừng nghỉ.

Nhận định về giá nhà năm 2022, các chuyên gia cho rằng; giá nhà ở trong năm nay vẫn sẽ tăng nhưng không đột biến; chủ yếu hướng tới người mua ở thật. Việc tăng giá cũng sẽ rất thận trọng.

Trong khi đó nhận định về mức độ tăng giá của thị trường BĐS thời gian tới; cũng có chuyên gia nhận định, giá dự kiến tiếp tục tăng vì chi phí đất tăng; chi phí xây dựng cũng leo thang; nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định mà nguồn cung còn hạn chế. Xu hướng tăng giá vẫn tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán tại 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội.

Thị trường BĐS nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì giá đất tăng, nguồn cung thấp. Nguồn cung đất nền phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch; mà chủ yếu ở những dự án đấu giá của địa phương; và dự án tự phát từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Góp vốn đầu tư dự án xanh cùng doanh nghiệp: Nghiên cứu bất động sản, kênh đầu tư thông minh 2022

Năm 2022 dự đoán sẽ là năm bùng nổ cho việc kinh doanh bất động sản; bởi những dòng đầu tư đã bị ảnh hưởng khá nhiều bởi đại dịch Covid. Và đây là thời điểm tốt nhất để kinh doanh bất động sản; trở thành xu hướng đầu tư trong thời gian sắp tới. Theo đó, đầu tư thông qua hình thức đầu tư cho doanh nghiệp vay vốn; nhận lợi nhuận cũng là kênh sinh lời mới; được dự đoán gây bão mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới.

Truy cập đường dẫn để xem nhiều tin Bất Động Sản của kinhdoanhbdschiase bạn nhé!!!

Có thể bạn sẽ quan tâm:

>>> Đô thị hóa ở Việt Nam – Những bài học đắt giá

THAM KHẢO THÔNG TIN ĐẦU TƯ SIÊU LỢI NHUẬN TẠI ĐÂY NHÉ!

Hợp tác cùng sinh lời

ĐĂNG KÝ NHẬN TƯ VẤN MIỄN PHÍ TẠI ĐÂY NHÉ!



Nội dung câu hỏi của bạn

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây

Bài Viết Phổ Biến

Nên đầu tư gì với 4 tỷ để có thể gia tăng khối tài sản?

Có 4 tỷ nên đầu tư gì để sinh lợi nhuận hiệu quả? Đây chắc chắn là điều mà rất nhiều người đang quan...

Có 2 tỷ nên làm gì để tiền không bị mất giá và sinh lời

Có 2 tỷ nên làm gì để tiền đẻ ra tiền mà không bị mất giá? Chắc hẳn đây là điều đắn đo suy...

Kinh doanh gì ở nông thôn hợp lý khi có 500 triệu trong tay?

Có 500 triệu nên kinh doanh gì ở nông thôn trong thời gian hiện nay. Với một số tiền tương đối lớn thì bạn...

Đầu tư BĐS chỉ với 100 triệu? Bạn có dám tin?

Đầu tư bđs với 100 triệu, bạn sẽ làm bằng cách nào? Nếu có tiền bạn có dám mạo hiểm số vốn ít ỏi...

Hợp tác sinh lời cùng XÂY DỰNG TRƯƠNG GIA