Theo quy luật bất biến của một nền kinh tế, nghiên cứu bất động sản cho thấy trong vòng 30 năm qua, thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt của thị trường.Cùng đọc bài viết dưới đây để xem bức tranh thị trường bất động sản của nước ta trải qua những giai đoạn như thế nào nhé!
Khái quát về thị trường bất động sản
Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với các quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Một thị trường để phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian.
Thị trường BĐS được hiểu là nơi mà người mua và người bán BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng 1 địa điểm; có thể liên hệ thông qua trung gian (là người môi giới) hoặc qua các phương tiện thông tin liên lạc khác; thông qua đó giá cả BĐS được xác định.
Tuy nhiên, hiện nay thị trường BĐS cũng có nhiều quan niệm khác nhau. Có ý kiến cho rằng đây là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS; và BĐS đó được sử dụng như thế nào, vào mục đích gì. Bên cạnh đó, còn có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện; và chuyển dịch giá trị của hàng hoá là BĐS; hoặc cũng là “nơi“ thực hiện các giao dịch về BĐS; gồm hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê; và các dịch vụ hỗ trợ như tư vấn, môi giới,…
Phân loại thị trường bất động sản
- Dựa vào công dụng của BĐS có thể phân ra gồm thị trường đất đai; thị trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường nhà ở; thị trường công trình công nghiệp; thị trường công trình đặc biệt.
- Dựa vào các loại hình hoạt động có thể phân ra gồm thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần hoá…
- Dựa vào khu vực có thể phân ra gồm: thị trường BĐS khu vực đô thị; khu vực nông thôn; khu vực giáp ranh…
- Dựa vào trình tự BĐS gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp và thứ cấp.
- Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hoặc phi chính thức.
Thị trường BĐS có một số đặc điểm sau
- Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền
kinh tế; đặc biệt là thị trường tài chính. - Giao dịch BĐS là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong
BĐS. - Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương.
- Thị trường BĐS phản ứng “trễ” của cung so với cầu .
- Thị trường BĐS biến động có tính chu kỳ.
- Thị trường BĐS có tính thanh khoản thấp.
- Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo; dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian.
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
Quan hệ của thị trường BĐS và thị trường khác trong nền kinh tế
BĐS là thị trường quan trọng trong nền kinh tế; nó có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác, như: thị trường vật liệu xây dựng, lao động; thị trường khoa học công nghệ; và đặc biệt với thị trường tài chính, tiền tệ. Theo phân tích và đánh giá của các chuyên gia kinh tế; tại các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD; sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác trong nền kinh tế phát triển 1,5 – 2 USD.
Với thị trường BĐS, thị trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS. Vì vậy những biến động của thị trường tài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh đến thị trường BĐS.
Ngược lại, với thị trường tài chính, tiền tệ; việc đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lập BĐS; cũng như thu hồi vốn tương đối dài. Vì vậy đối với thị trường tài chính, tiền tệ; thì bất động sản đóng vai trò là “đầu ra” lớn nhất.
Thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huy động được nguồn tài chính; về mục tiêu phát triển kinh tế. Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư BĐS của các ngân hàng; chính là yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển hiệu quả và lành mạnh hơn. Ngược lại, thị trường vốn bị bó hẹp, “thắt chặt”; thì thị trường BĐS cũng khó phát huy được năng lực; thậm chí lâm vào bất ổn (“bong bóng” hoặc “đóng băng”).
Quy luật của thị trường bất động sản
Cũng như những thị trường khác trong nền kinh tế; sự vận hành của thị trường BĐS chịu tác động từ các quy luật kinh tế khách quan; như quy luật giá trị, quy luật giá cả, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh,... Ngoài ra thị trường BĐS có quy luật riêng là quy luật chu kỳ của thị trường.
Quy luật chu kỳ
Do thuộc tính cố định không di chuyển được của BĐS và bởi tính “trễ“ của đầu tư BĐS tạo cho thị trường này có tính chu kỳ. Theo thuộc tính này, thị trường BĐS phát triển theo 4 giai đoạn: phồn thịnh – suy thoái – tiêu điều – phục hưng. Đây là 1 thuộc tính khách quan của thị trường BĐS ở hầu hết các nước trên thế giới. Chu kỳ của thị trường BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố; nhưng quan trọng nhất là tốc độ phát triển kinh tế và tốc độ đô thị hóa, đồng thời chu kỳ cũng thay đổi theo mỗi giai đoạn.
- Ở Việt Nam, chu kỳ của thị trường BĐS dao động trong khoảng 7 – 9 năm.
- Ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường BĐS khoảng 12 năm.
- Ở Mỹ chu kỳ của thị trường BĐS khoảng 18 năm.
- Ở Trung Quốc chu kỳ của thị trường BĐS khoảng 7 năm…
Quy luật cung cầu
Khi nguồn cung nhỏ hơn cầu sẽ dẫn đến tình trạng giá cả thị trường BĐS tăng lên. Khi cung bằng cầu thì nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không có thay đổi. Còn khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống.
Quy luật giá cả
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả điều tiết quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm của thị trường BĐS là trong thời gian ngắn hạn, độ co giãn của cung là rất nhỏ; do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu; giá cả thị trường của 1 loại hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích tăng “cung“; đồng thời làm cho nguồn“cầu“ giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm thì sẽ làm tăng nhu “cầu“ và giảm nguồn“cung“. Do đó, thông qua giá cả thị trường ta có thể nhận biết được quan hệ cung cầu; và tác động trở lại đối với yếu tố cung – cầu, hình thành cung – cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.
Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung cầu ở thị trường BĐS, chúng ta phải xem xét đầy đủ các đặc tính; và các yếu tố tác động đến lượng cung và cầu đã đề cập ở phần trên.
Những tác động tích cực của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế
Thị trường BĐS nước ta đã góp phần đáng kể với sự tăng trưởng nền kinh tế. Tính đến 2008, nước ta có 194 KCN cùng tổng diện tích sử dụng đất là 46.588 ha. Nếu bình quân 1ha đất KCN thu hút được bình quân 90 lao động; thì 194 KCN đã tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động.
Thị trường BĐS phát triển góp phần tạo nên đội ngũ các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS mạnh. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh. Nhiều doanh nghiệp đủ năng lực về tài chính và chuyên môn để thực hiện các dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực; nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng những công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng.
Thị trường BĐS phát triển đã từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân; và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng hiện đại, văn minh và bền vững
Với chủ trương phát triển nhà ở theo dự án, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ; nhiều khu nhà ở mới, khu đô thị mới khang trang đã và đang dần thay thế cho các khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về không gian kiến trúc, kiểu dáng và chất lượng nội ngoại thất.
Bên cạnh việc phát triển các loại nhà vườn, biệt thự, nhà liên kế; một số thành phố lớn cũng bắt đầu quan tâm; và khuyến khích phát triển loại hình chung cư cao tầng; với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị có những khu dân cư, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua; đã góp phần nâng cấp, chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.
Phát triển thị trường BĐS đã thu hút số lượng lớn vốn đầu tư trong và nước ngoài tham gia đầu tư phát triển BĐS; đặc biệt là nhà ở, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế của đất nước; và tăng thu ngân sách
Hàng năm lĩnh vực BĐS thu hút hàng chục nghìn tỷ đồng. Riêng nguồn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng tăng; tính từ 1988 đến nay có 47 dự án FDI với tổng vốn đăng ký đạt 45 tỷ USD. Đầu tư kinh doanh BĐS chiếm 31% tổng vốn FDI đăng ký (Nguồn Bộ Kế hoạch và đầu tư).
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu đầu tư vào các dự án; như: khu đô thị mới, khách sạn, văn phòng cho thuê. Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng; bình quân hàng năm số thu từ đất đai; và những hoạt động liên quan đến BĐS bình quân trên 21.000 tỷ; chiếm trên 7% tổng số thu ngân sách.
Các giai đoạn phát triển bất động sản
Giai đoạn trước năm 1990: Thời kỳ nền kinh tế chưa phát triển
Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao dịch mua bán bất động sản diễn ra nhỏ lẻ và mang tính cá nhân. Quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm; do đó nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức trong nước chưa cao.
Giai đoạn từ năm 1993 – 1994: Cơn sốt đất đầu tiên
Cơn sốt đất diễn ra lần thứ nhất trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao. Đặc biệt là ở các khu thành thị; các giao dịch mua bán đất đai trong dân cư xuất hiện càng nhiều hơn.
Vì thế, luật đất đai ra đời năm 1993, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn; thúc đẩy việc mua bán của người dân diễn ra càng sôi nổi hơn bao giờ hết.
Giai đoạn từ năm 1995 – 1999: Giai đoạn bất động sản đóng băng lần đầu
Năm 1995, sau khi Mỹ bình thường hóa kinh tế với Việt Nam. Nhà nước đã thay đổi những chính sách kinh tế vĩ mô. Đồng thời, can thiệp vào thị trường bằng 2 nghị định số 18 và 87; về đất đai, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ. Dưới sự tác động đó, hàng loạt nhà đầu tư bán ra; làm cung vượt quá cầu, thị trường lao dốc.
Nghiên cứu bất động sản – Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng và phục hồi lần thứ 2 và 3
Giai đoạn từ năm 2001 – 2002: Cơn sốt đất lần thứ hai
Sau một thời gian dài bình lặng, giá đất bắt đầu biến động và tăng giá liên tục. Bên cạnh đó, chủ trương cho Việt Kiều mua nhà và ban hành giá đất mới; làm cho nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi.
Giai đoạn từ năm 2002 – 2006: Đóng băng lần thứ hai
Trước cơn sốt đất năm 2002, nhà nước một lần nữa can thiệp điều tiết thị trường bằng Luật đất đai 2003; và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai. Đã chấm dứt tình trạng phân lô bán nền, làm cho thị trường nhà đất hạ nhiệt nhanh chóng.
Theo số liệu thống kê, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%; năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
>>> Bất động sản khu đông đang nóng hừng hực hậu covid
Giai đoạn từ năm 2007 – 2008: Cơn sốt đất lần thứ ba
Cơn sốt BĐS năm 2007 diễn ra và tập trung chủ yếu vào phân khúc biệt thự và căn hộ cao cấp. Là do, các nhà đầu tư thắng lợi lớn từ thị trường chứng khoán; và đổ nguồn thặng dư vào bất động sản; tạo điều kiện cho bất động sản phân khúc cao cấp sốt giá mạnh.
Giai đoạn từ năm 2008 – 2012: Thị trường bất động sản đóng băng lần thứ ba
Trước tình hình bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng chóng mặt. Nhà nước đã điều tiết lại thị trường bằng gói tín dụng phi sản xuất. Ngay lập tức thị trường bất động sản Việt Nam lại rơi vào tình trạng trầm lắng.
Năm 2010, ra đời nghị định 71 và 69 hướng dẫn thi hành luật đất đai làm cho thị trường thêm ảm đạm hơn. Đến năm 2012, hàng loạt công ty đầu tư bất động sản đóng cửa.
Nghiên cứu bất động sản – Giai đoạn thị trường ấm dần lên
Giai đoạn từ năm 2013 – 2014: Thị trường bắt đầu ấm dần lên
Đến năm 2013, chính phủ đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng; đã tác động không nhỏ đến nền kinh tế. Góp phần giúp thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại; đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Nghiên cứu thị trường bất động sản giai đoạn từ năm 2018 – 2020: Đà tăng tốc mạnh dần
Nguyên cứu BĐS cho thấy số liệu mới nhất, nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ; và khả năng chống chịu cao; nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao từ năm 2018 đến nay. GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019; đưa Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực.
Nghiên cứu bất động sản: Thị trường BĐS giai đoạn từ năm 2021 – 2022
Tính đến cuối năm 2021, báo cáo tổng kết thị trường căn hộ bán tại Hà Nội năm 2021 của CBRE cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đạt 1.596 USD/m2; tương đương gần 37 triệu VNĐ (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm. Đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Trong khi đó, báo cáo về thị trường Việt Nam quý 4/2021 của Savills Việt Nam cũng cho thấy; giá nhà đã đạt đỉnh suốt 12 tháng không ngừng nghỉ.
Nhận định về giá nhà năm 2022, các chuyên gia cho rằng; giá nhà ở trong năm nay vẫn sẽ tăng nhưng không đột biến; chủ yếu hướng tới người mua ở thật. Việc tăng giá cũng sẽ rất thận trọng.
Trong khi đó nhận định về mức độ tăng giá của thị trường BĐS thời gian tới; cũng có chuyên gia nhận định, giá dự kiến tiếp tục tăng vì chi phí đất tăng; chi phí xây dựng cũng leo thang; nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định mà nguồn cung còn hạn chế. Xu hướng tăng giá vẫn tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán tại 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội.
Thị trường BĐS nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì giá đất tăng, nguồn cung thấp. Nguồn cung đất nền phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch; mà chủ yếu ở những dự án đấu giá của địa phương; và dự án tự phát từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Góp vốn đầu tư dự án xanh cùng doanh nghiệp: Nghiên cứu bất động sản, kênh đầu tư thông minh 2022
Năm 2022 dự đoán sẽ là năm bùng nổ cho việc kinh doanh bất động sản; bởi những dòng đầu tư đã bị ảnh hưởng khá nhiều bởi đại dịch Covid. Và đây là thời điểm tốt nhất để kinh doanh bất động sản; trở thành xu hướng đầu tư trong thời gian sắp tới. Theo đó, đầu tư thông qua hình thức đầu tư cho doanh nghiệp vay vốn; nhận lợi nhuận cũng là kênh sinh lời mới; được dự đoán gây bão mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới.
Truy cập đường dẫn để xem nhiều tin Bất Động Sản của kinhdoanhbdschiase bạn nhé!!!
Có thể bạn sẽ quan tâm:
>>> Đô thị hóa ở Việt Nam – Những bài học đắt giá
